Finansije i Osiguranje - Srbija

Promenljiva kamata dugoročna zamka

Banke u Srbiji kao da jedna od druge prepisuju najnoviju ponudu stambenih kredita. Zajmovi se redom nude indeksirani u evrima s kamatom koja se kreće od 4,2 odsto plus šestomesečni euribor s rokom otplate od 30 godina.

Ovakva ponuda veoma se razlikuje od onoga što su banke klijentima nudile pre krize, pa se nameće pitanje da li su novi stambeni krediti dugoročno potencijalno skupi za klijente. Sada je euribor kao referentna kamata – tek nešto veći od jedan odsto. Pre krize bio je 5,13 odsto pa bi u scenariju da se u budućnosti nanovo dostigne takav nivo korisnici stambenog kredita našli u poziciji da kredit otplaćuju s ukupnom kamatom od čak 9,5 odsto godišnje. Papreno.

Činjenica je i da su bankari pre krize kamatu računali takođe sa šestomesečnim euriborom, ali s maržom od 2,8 odsto u proseku, pa se takođe nameće pitanje – da li uvećanim iznosom u delu kamatebanke nadoknađuju trenutno nizak euribor.

Bankari negiraju da postoji rizik drastičnog poskupljenja ovih kredita zbog eventualnog rasta euribora i kažu da je trenutna ukupna kamatna stopa ostala na istom nivouna kome je bila i ranije – od oko sedam do 7,5 odsto. Kažu i da je povećanje marži na nove kredite isključivo prouzrokovano razlozima koje se odnose na trošak izvora. Koštaju ih rizici zemlje, likvidnosti… zbog čega posledičnoposkupljuju ovi krediti.

U „Rajfajzen banci“ kažu da nije realno očekivati da će klijenti u nekom budućem periodu s jačanjem vrednosti euribora biti u poziciji da svoje obaveze po osnovu stambenih kredita otplaćuju po godišnjoj kamatnoj stopi od preko devet odsto. Po njima termin marža često se pogrešno tumači.

– Osnovana asocijacija za termin marže je zarada, a zapravo nije tako. Ukoliko je cena stambenog kredita šestomesečni euribor plus 4,5 odsto, zarada banke bi bila tih 4,5 odsto, samo ukoliko bi banka nabavljala sredstva na međunarodnom tržištu kapitala po ceni šestomesečnog euribora (cena koštanja). Nažalost, tako nije u praksi, pa postoje brojni faktori koji za banku u Srbiji cenu koštanja uvećavaju preko navedene vrednosti šestomesečnog euribora. To je, na primer, rizik zemlje, koji je nažalost još uvek visok u očima međunarodnih kreditora, zatim iznos obavezne rezerve kod NBS, koja se u međuvremenu nakon krize povećala u pogledu stambenih kredita osiguranih kod Nacionalne korporacije, pa potom i ostali troškovi kao što su kalkulisanje rizika plasiranih sredstava, tj. procenta nenaplativih potraživanja i slično. Dakle, zarada banke predstavlja samo jedan deo marže – navode u „Rajfajzen banci“ čija su očekivanja da se marža smanjiu nekom budućem periodu usled poboljšanja tržišnih uslova kako na inostranom, tako i na domaćem tržištu.

Miroslav Rebić, član izvršnog odbora „Sosijete ženeral banke“, kaže da ciklično kretanje vrednosti euribora ima uticaja na visinu kamate kredita u otplati, kod kredita sa promenljivom stopom u svim bankama, bez obzira na kom tržištu posluju. U tom kontekstu, iako je kod kredita u otplati došlo do smanjenja ukupne kamate, na tržištima u stabilnijem ekonomskom okruženju, koja su manje pogođena krizom, nije došlo do povećanja kamata na nove kredite.

– Povećanje marži na nove kredite isključivo je prouzrokovano razlozima koje se odnose na trošak izvora. Mora se imati u vidu da u kamatnu stopu ulazi trošak izvora, koji je uvek veći od bazne, referentne kamatne stope euribora– navodi Rebić.

Ukoliko se radi o eksternom izvoru, postoji takozvani trošak rizičnosti zemlje i trošak rizika likvidnosti, koji prema domaćoj banci zajmoprimcu zaračunava strani zajmodavac. Visina navedenih troškova zavisi od više činilaca, međunarodnog rejtinga zemlje, tekuće makroekonomske stabilnosti, samostalne procene stranog zajmodavca o konkretnom riziku, a logično je da u proteklom periodu, tokom finansijske krize ovi troškovi rastu. Zatim u cenu troška ulaze i domaći faktori, a pre svega regulativa NBS o izdvajanju obavezne rezerve. Tek na ove troškove dodaje se marža procene kreditnog rizika klijenta kome se kredit daje, marža za pokriće operativnih troškova i takozvana profitabilna marža koja čini najmanji deo.

U „Sosijete ženeral banci“ kažu da se promenljiva kamata kod stambenih kredita kreće od euribora uvećanog za 3,95 odstoi menja se isključivo usled promena visine euribora, dok margina ostaje na istoj visini tokom celog perioda otplate.

– Klijenti koji se opredele za ovakav tip kredita osetiće svaku promenu vrednosti euribora, bilo da ona opada ili raste. Klijentima koji strahuju od promena na tržištu, na raspolaganju su krediti s fiksnom kamatom, koji im garantuju istu visinu kamate i mesečne rate izražene u evrima tokom celog perioda otplate. Uponudi „Sosijete ženeral“banke su i kombinovani stambeni krediti kod kojih klijent ima mogućnost da na svake tri godine, bez ikakvih dodatnih troškova, bira između promenljive ili fiksne kamate. Na taj način, klijent može da prelazi na promenljivu kamatu kada euribor opada, odnosno da fiksira svoju ratu kada vrednost ove referentne kamate raste.

U celoj ovoj priči jasne su samo dve stvari. Banke maržom od 4,5 odsto štite svoju zaradu i tu ništa nije sporno. One i prodaju novac da bi zaradile, ali problem je što će klijenti, pa još na 30 godina, sa svakim rastom euribora, evropske cene novca, biti izloženi neverovatnim rizicima, jer niko ne može da garantuje, pogotovo u tako dugom periodu, da će euribor biti kao sada u podnošljivim granicama. Šta ako za koju godinu krene visoka konjunktura i Evropska centralna banka krene da diže svoju kamatu, a s njom i krene euribor? Da li je s moralne tačke gledano takav rizik treba da plati samo klijent?

Savet je – treba se kloniti ovakvih zajmova.